Увага: шахрайство!

Найсерйозніший ризик для покупців квартири на стадії котловану - опинитися в числі ошуканих пайовиків, тобто ніколи так і не отримати ключі від сплаченого житла. Подвійні продажу - ще один ризик такої покупки. Це відома практика шахрайства: квартиру, яка поки існує тільки в плані, продають відразу декільком різним особам.

Від цих ризиків захищає укладення договору пайової участі в будівництві - ДДУ (такий договір офіційно реєструється в Росреестра відповідно до 214-ФЗ). Це виключає подвійні продажу і дає можливість повернути свої гроші, якщо будівництво не буде завершено.

Не всі російські забудовники працюють по 214-ФЗ, але інші схеми оформлення покупки нічого не гарантують. Наприклад, попередній договір купівлі-продажу, на відміну від ДДУ, ніде не реєструється, а «вексельна схема» сигналізує, що у забудовника немає всіх необхідних документів на будівництво (як правило, документів на землю).

Але навіть якщо обраний забудовник працює по ФЗ-214 і широко відомий завдяки рекламі, не варто нехтувати процедурою перевірки наявності у нього всієї дозвільної документації на зведення конкретного об`єкта. Запитуйте свідоцтво про право власності на земельну ділянку, дозвіл на будівництво, проектну документацію.

Доведеться почекати

Вирішуючи придбати квартиру на первинному ринку, ви повинні усвідомлювати, що прописані в договорі терміни здачі об`єкта можуть неодноразово переноситися. В середньому будівництво багатоквартирного житлового будинку займає 3 роки. Але будівництва тривають і 7 років, і 12 років. У процесі зведення будівлі бере участь безліч сторін-підрядників, кожний з яких може не виконати свої зобов`язання. Купуючи квартиру на стадії котловану, ви ризикуєте своїм часом. Не потрібно вірити продавцеві на слово: поїдьте на місце будівництва, оцініть, як просувається робота і чи йде вона взагалі, щоб хоча б приблизно розуміти, чи вдасться отримати ключі в обумовлений час.

Проблеми з іпотекою

Отримати іпотечний кредит на покупку квартири в споруджуваному будинку не так легко. З кожної новобудовою працюють, як правило, лише кілька акредитованих її банків, так що вибір доступних вам іпотечних програм виявиться не дуже широким. При кредитуванні об`єкта на низькій стадії готовності процентна ставка завжди вище, ніж при фінансуванні побудованого житла.

Кіт у мішку

Великі ризики пов`язані і з тим, що ви купуєте об`єкт, якого поки що не існує. Тому обов`язково вивчіть план міської забудови (на сайті уряду вашого міста), щоб розуміти, як зміниться вигляд району, коли ви отримаєте право власності. Дуже прикро купити квартиру з вікнами на парк, а в підсумку отримати посвідку на естакаду.

Майте на увазі, що після завершення будівництва квартири зазвичай «підростають». Ви купуєте одне число метрів, а отримуєте на 3-5 м більше. Це особливості будівництва, і за них доведеться заплатити. При укладанні договору обов`язково обговоріть, за якою ціною ці метри будуть «допродати» вам: недобросовісний забудовник або ріелтор може запросити за них більш високу ціну в уже збудованому будинку.