Коли продаж права оренди може бути вигідна
Переуступка права оренди, в тому числі і за гроші, дозволяє отримати нерухомість в оренду на тих же умовах, на яких було укладено договір з попереднім орендарем. У тому випадку, коли договір оренди був укладений на тривалий термін і на особливо вигідних умовах, коли він був зареєстрований за всіма правилами в органах Росреестра, контрагент, навіть перекупивши право оренди, не залишається у програші. Переуступка права оренди також використовується в тих випадках, коли оренда була спочатку оформлено на одне з підприємств, що входять в холдинг, а потім його орендарем стає інше підприємство цього ж холдингу.
На що необхідно звернути увагу при оформленні договору
Слід враховувати, що продаж права оренди зовсім не аналогічна суборенді. У першому випадку всі права і обов`язки, обумовлені в укладеній раніше договорі оренди, переходять до контрагента і початковий орендар повністю виключається з договірних відносин між орендодавцем та контрагентом. При суборенді контрагенту переходить тільки право користуватися орендованим майном, та й то на кінцевий термін.
Продаж права оренди є єдино можливим рішенням при переуступку цього права. Договір, укладений між першим орендарем і контрагентом обов`язково повинен бути оплатним, щоб виключити ризик визнання такого договору як дарування, оскільки така форма передачі прав на нерухомість заборонена між юридичними особами. Саме тому тільки договір перенайма права оренди, в якому вказано розмір і порядок внесення плати новим орендарем, буде важко заперечити і визнати недійсним. В цьому договорі мають бути обговорена не лише передача права оренди, а й тих обов`язків, які покладаються на нового орендаря: порядок і умови користування переданим в оренду майном, його змісту, а також питання внесення орендної плати та ремонту.
У тексті договору перенайма потрібно також передбачити передачу новому орендарю попереднім пакета документів. У нього повинен входити оригінал первинного договору оренди, оригінал свідоцтва про державну реєстрацію права оренди, технічний і кадастровий паспорт на будівлю або приміщення, кадастровий паспорт або план земельної ділянки, а також документи, що підтверджують своєчасне внесення орендної плати попереднім орендарем. Договір перенайма складається в формі договору оренди, оскільки в цьому випадку він є основним договором. У тому випадку, коли первинний договір оренди був зареєстрований в органах Росреестра, договір перенайма також підлягає обов`язковій реєстрації.
