диференційований платіж
Диференційований платіж має таку назву тому, що суми щомісячних платежів, які доведеться перераховувати на адресу банку платнику, в цьому випадку будуть відрізнятися протягом періоду погашення іпотечного кредиту. Справа в тому, що кожен платіж по іпотеці складається з двох основних складових: перша з них - сума, яка йде на погашення основного боргу, а друга - сума, яку позичальник сплачує в якості відсотків за користування грошовими коштами банку. Сукупність цих двох сум є величину щомісячного платежу по іпотеці.
У випадку з диференційованим платежем сума щомісячного внеску, що направляється на погашення основного боргу, розраховується просто - шляхом ділення величини боргу на кількість місяців, протягом яких він буде погашатися. Наприклад, позичальник отримує в банку іпотечний кредит в розмірі 1,2 мільйона рублів строком на 10 років. В цьому випадку щомісячна величина платежу, що направляється на погашення основного боргу, складе 10 тисяч рублів.
Друга частина диференційованого платежу - сума, що сплачується банку в якості відсотків. Вона, в свою чергу, залежить від двох основних параметрів - процентної ставки за іпотечним кредитом і суми, що залишилася боргу. Припустимо, що ставка по іпотечному кредиту складає 12% річних. Таким чином, в розглянутому прикладі з боргом в 1,2 мільйона рублів сума, що підлягає сплаті в якості відсотків в перший місяць, складе 12 тисяч рублів. Таким чином, загальна величина іпотечного платежу в перший місяць буде дорівнює 22 тисячам рублів.
Однак надалі, в міру того, як позичальник буде погашати борг, сума відсотків за користування грошима буде зменшуватися. Наприклад, коли розмір неоплаченого боргу сягне 500 тисяч, сума, яку направляють на сплату відсотків, складе вже 5 тисяч рублів, а загальна величина іпотечного платежу - 15 тисяч рублів.
аннуїтетний платіж
Аннуїтетний платіж на противагу диференційованого передбачає щомісячну сплату на користь банку однаковою суми грошових коштів протягом усього періоду погашення іпотечного кредиту. Це досягається шляхом різного співвідношення сум, що направляються на погашення відсотків і основного боргу, в різні періоди сплати.
Так, якщо в перші місяці частка платежу, що направляється на погашення основного боргу, може бути невеликою, від ближче до закінчення терміну іпотечного кредиту левова частка платежу буде направлятися на погашення основного боргу, і лише мала його частина - на сплату відсотків. При цьому фахівці стверджують, що в цілому виплата іпотечного боргу за допомогою аннуїтетних платежів обходиться позичальникові дорожче, ніж при використанні диференційованого механізму погашення.
