диференційований платіж
Диференційований платіж називається так тому, що в міру виплати іпотечного кредиту сума, яку позичальник повинен буде щомісяця вносити в банк, буде змінюватися. Це пов`язано з тим, що кожен такий платіж складається з двох основних частин: грошової суми, що спрямовується на погашення тіла кредиту, і відсотків, що сплачують за користування грошовими коштами банку.
У разі диференційованого платежу та його частина, яка спрямовується на погашення самого кредиту, є незмінною протягом усього періоду виплат. Її розмір досить просто розрахувати і самостійно: для цього потрібно загальний розмір кредиту розділити на кількість місяців, протягом якого його планується виплачувати. Наприклад, якщо позичальник отримав кредит на 2,4 мільйона рублів, які планує виплачувати протягом 10 років, сума щомісячних виплат складе 20 тисяч рублів.
Друга частина платежу - відсотки, які належать банку за надання їм кредитних коштів. Конкретний розмір цієї частини суми буде залежати від двох чинників. Перший з них - величина процентної ставки по кредиту, а другий - сума кредиту, яку залишилося виплатити. Оскільки з плином часу ця сума буде зменшуватися, відповідним чином буде зменшуватися і величина відсотків за користування нею. Наприклад, якщо кредит в описаному вище прикладі був узятий під 12% річних, сума відсотків, сплачуваних в перший місяць, складе 24 тисячі рублів. У цей період загальний щомісячний платіж по ньому складе, таким чином, 44 тисячі рублів. А коли сума кредиту зменшиться, наприклад, до мільйона рублів, розмір відсотків досягне 10 тисяч рублів, а загальний платіж - 30 тисяч рублів.
аннуїтетний платіж
Аннуїтетний платіж являє собою більш складний в розрахунках, але більш простий для сприйняття позичальником спосіб погашення кредиту. У цьому типі платежів також присутні дві частини, що направляються відповідно на погашення тіла кредиту і виплату відсотків, однак їх співвідношення і величина в процесі здійснення виплат постійно змінюються. При цьому характерною особливістю аннуїтетних платежів є те, що сума, щомісяця направляють в банк, залишається незмінною протягом усього періоду погашення іпотеки.
Так, в перші місяці виплати кредиту платіж позичальника буде здебільшого направлятися саме на сплату відсотків, а решта невелика частина, яка буде залежати від ставки по кредиту, - на погашення його тіла. Наприклад, в деяких випадках співвідношення цих частин в щомісячному платежі може становити 10/90 відповідно.
Однак з часом частка платежу, що направляється на сплату відсотків, буде зменшуватися, а частка, що перераховується на погашення тіла кредиту, - збільшуватися. В результаті до кінця періоду виплат співвідношення частин кардинальним чином зміниться: тепер велика частина платежу буде йти на погашення основного боргу і лише невелика його частина - на сплату відсотків. Наприклад, в деяких випадках до кінця періоду погашення іпотеки це співвідношення може досягти 90/10 відповідно.
