Як розрахувати орендну плату

Перш за все потрібно визначити ринкову вартість одного квадратного метра аналогічної площі, що здається в найм. Загальна сума орендної плати розраховується множенням кількості квартир, що здаються метрів на ціну за 1 кв.м. Купивши газети оголошень або відвідавши сайти ріелторських агентств, подивіться середні ціни за квадратний метр на об`єкти, розташовані в районі вашого приміщення і схожі за іншими ознаками (рік побудови, стан, комунікації і т.д.). Це буде ціна, від якої далі можна відштовхуватися.

Після того, як ви визначили середню ринкову ціну за квадрат, слід розрахувати орендну плату з урахуванням наявності або, навпаки, відсутність певних чинників, які в залежності від категорії здається приміщення будуть по-різному впливати на остаточну ціну. До таких факторів належать зовнішні і внутрішні характеристики.
Зовнішні фактори:

• Район міста, в якому розташоване приміщення

• Близькість до зупинок громадського транспорту

• Розташування щодо транспортних шляхів

• Поверховість всієї будівлі і поверх, на якому розташоване приміщення

• Можливість паркування автотранспорту та наявність вільних під`їзних шляхів

• Сусідство
Внутрішні чинники:

• Обробка приміщення

• Можливість розміщення рекламної вивіски

• Наявність комунікацій, починаючи від телефону і закінчуючи каналізацією

• Додаткові технічні характеристики для складських і торгових площ: висота приміщення, дотупние електричні потужності, освітленість та інше.

Крім того, перш ніж розрахувати орендну плату остаточно і затвердити її з орендарем, слід визначитися з комунальними платежами за користування приміщенням. На практиці застосовуються два підходи до цього питання, кожен з яких має право на існування. Комунальні платежі або включаються в суму оренди, і платяться власником приміщення, або додаються «зверху» до суми орендної плати, і обов`язок по їх сплаті покладається на орендаря. Якщо ви готові піти на невеликі поступки, включивши комунальні платежі в суму оренди, то, можливо, є сенс дещо підняти вартість одного квадратного метра. Втім, в цьому випадку також потрібно орієнтуватися на ринкові цифри.

Встановіть кількісні та якісні характеристики об`єкта, оцінку орендної плати якого ви проводите. Зберіть детальну інформацію про оцінюваної нерухомості за допомогою візуального огляду приміщення. Крім того, проаналізуйте інформацію, яку надав вам замовник. Для аналізу об`єкта оціните наступні параметри:

- місце розташування об`єкта оцінки-

- інформація дотичного поточного використання об`єкта-

- різні обтяження і майнові права, які пов`язані з об`ектом-

- фізичні характеристики нерухомості.

Далі проаналізуйте нинішній стан ринку та інших факторів, які ззовні впливають на розмір орендної плати. На цьому кроці зберіть всю інформацію про ціноутворюючих чинниках, які впливають на рівень ринкової вартості об`єкта. Дані зберіть за такими напрямками:

- соціально-економічне становище в районі, де розташований об`єкт-

- макроекономічні фактори-

- ситуація у відповідному секторі ринку і закономірності її розвитку.

Проаналізуйте, яким чином може бути організоване найбільш ефективне використання оцінюваного об`єкта нерухомості. Зробіть висновок про найефективніший варіант використання об`єкта оцінки, на підставі зібраної вами інформації і враховуючи всі існуючі обмеження і специфіку самого об`єкта оцінки. Також врахуйте типові методи використання подібних об`єктів нерухомості.

Застосуйте різні підходи до оцінки рівня орендної плати. На цьому етапі розгляньте можливість застосування трьох стандартних підходів до оцінки: дохідного, витратного і порівняльного. Виберіть найбільш прийнятний підхід (або декілька з них) і зробіть розрахунок орендної плати відповідно до обраного методу.

Узгодьте результати розрахунків і зробіть висновок про підсумкову величину орендної плати об`єкта оцінки. Після цього визначте, який безпосередньо буде орендна плата за даний об`єкт нерухомості, надайте відомості про її розмір зацікавленій особі.